旧厂房土地拆迁补偿核算分析

摘要：本文探讨了旧厂房土地拆迁补偿核算的重要性，以及如何从土地补偿、房屋补偿、设备价值、劳动力、环保等五个方面对拆迁补偿进行全面的分析和核算，并对巴洛仕集团化工厂的拆除作为案例进行了详细描述，介绍了现场施工过程中的主要技术应用。

1、土地补偿分析

土地补偿是旧厂房拆迁补偿中最为核心的部分。在估算土地补偿时，需要详细考察土地的各种情况，包括土地的位置、面积、用途、地形地貌等，从而确定合理的补偿金额。此外，还需要考虑土地补偿与房屋补偿的比例关系，一般情况下，土地补偿占到总补偿金额的50%以上。

巴洛仕集团化工厂拆除所在土地的位置优越，面积达到10万平方米，因此土地补偿金额高昂。实际核算中，还需考虑土地的污染情况，如何进行治理、修复以及回填工艺设计等，这些都将对相应的补偿金额产生直接的影响。

巴洛仕集团化工厂的土地补偿，应具体考虑以下几个方面进行补偿：如何测算土地的价值、对新增污染所带来的影响、对立补偿、对环保方面的影响、土地复垦、土地的可持续利用等等。

2、房屋补偿分析

旧厂房的房屋补偿主要考虑的是建筑物的主体结构和附属设备。旧建筑的价值取决于其建设年代、建设质量、建筑结构、使用年限、存在问题等多方面的因素。为了避免重蹈工程设备补偿的覆辙，当出现附属设备的问题时，应将其与主体建筑分别估价，以便更好的反映附属设备实际价值。在确定房屋补偿之前，应该对旧房屋整理进行全面的评估，同时还应该将拆迁过程中回收的设备进行较为详细的估价，以能够准确计算拆迁补偿。

通过对巴洛仕化工厂的房屋补偿分析，主要关心的是安置方案的制定，包括相关的补偿、搬迁、迁建、租赁等各种方案的对比，以保证受拆迁人的权益不受损失。同时，还应该考虑到不同批次被拆迁人的情况，由此制定出不同的安置方案。

3、设备价值分析

旧厂房的设备价值通常相当可观。准确地估算设备价值是确保拆迁补偿公平、合理的重要前提。在估算设备的价值时，应该综合考虑设备的年限、价值、残值、使用状况、市场价格等多个因素。巴洛仕集团化工厂在拆除前的清洗置换过程中回收了所有还有使用价值的设备，为其未来的设备再利用提供了保障。同等条件下，设备的回收利用也可以降低拆除成本，为拆迁补偿提供了有利的基础条件。

到这里我们提出一个问题，旧厂房的设备价值估算极为复杂，需要多角度、多层面考虑，为何还有许多单位或业主在拆除厂房时，就整体打包出售或拍卖掉所有设备而不是逐个进行估算补偿？这其实是一种成本节约的策略，如果单独对设备估值的话，常常事倍功半，确实费时费力但最后的结果也不一定能得到最终的目的，除非现场设备实在比较有标杆，能够准确找到参照。

实际上，设备不仅在工厂的停产期间存在贬值，并且随着环境变化其保值率也逐渐降低。因此，对旧设备进行转售、拍卖等处理，其获得的收益也是需要纳入拆迁补偿范畴的。

4、劳动力与环保分析

拆迁过程中的劳动力安置问题也是需要充分考虑的。对于受拆迁的员工，应该为他们提供妥善的安置，如重新就业、获得一定的培训机会等。同时，在估算拆迁补偿时，应该纳入劳动力安置费用的考虑。这其中包括员工福利、培训、就业及社会保障等各个方面的内容。

在拆除过程中，巴洛仕集团化工厂采用了不动火技术、水刀切割技术等环保施工技术，将对环境造成的影响降至最低。此外，还应该考虑回收利用废弃设施和溶解的废弃物、危险废物等，降低对环境的污染程度。

拆迁过程中，一些被忽略的环保问题许多被业主视为无关大局的细节可能会直接或间接影响到临近社区甚至整个城市的幸福指数，例如空气和水质量、辐射等。巴洛仕在拆除过程中，对拆除工作的可持续发展和环保作为重心，对样本、析出物、毒桶、废泥处理、去除空气中有害挥发化合物等进行了深刻的谋划和实施，使得拆迁工程不仅仅是为了解决生产和销售不振的问题，还力求让整个过程更加可持续、环保和符合公共利益。

综上所述，对旧厂房土地拆迁补偿的核算分析至关重要。通过对土地补偿、房屋补偿、设备价值、劳动力安置、环保等五个方面进行全面的分析和核算，可以确定合理的拆迁补偿金额，保障被拆迁人的合法权益。另外，本文以巴洛仕集团化工厂的拆除为例，介绍了拆迁过程中的主要环保施工技术，旨在提高公众对工地环境保护、安全事故和生产安全的认知和关注，为同类项目提供有益参考。