拆迁企业房评估技巧

摘要：本文将从五个方面详细阐述拆迁企业房评估技巧。第一，资料准备与勘察，包括建筑物和土地等方面；第二，房屋造价测算，包括自身价值、拆除费用、迁建费用和损失费用等；第三，房屋评估方法分析，包括概括市场价值法、成本法和收益法等；第四，房屋评估应用技巧，包括了解法律法规、重视现场勘察和考虑未来补偿等；第五，应用案例分析，以巴洛仕集团化工厂的拆除案例为例，详细讲解拆除前后的清洗置换、设备回收、污泥减量化、废液处理、油罐拆除、危废处理和环保施工等。文章总结指出，拆迁企业房评估技巧需要综合考虑多方面的因素，并且需要在实际应用中不断总结经验，才能更好地服务于拆迁企业。

1. 资料准备与勘察

在进行拆迁企业房评估前，需要充分准备相关资料，并对建筑物和土地进行勘察。

首先，需要进行建筑物资料的搜集和整理。搜集的资料包括建筑物的验收资料、竣工验收文件、勘察设计文件、施工过程的监理报告等。同时，还需要勘察建筑物的实际情况，包括建筑物的结构、基础、外墙、屋顶、门窗和内部装修等。

其次，需要对土地进行勘察。土地勘察的主要内容包括土地性质、土地用途、土地面积、土地位置、周边环境等。土地勘察可以通过查询国土资源管理部门的相关文件或实地勘察的方式进行。

2. 房屋造价测算

进行房屋评估前，需要对房屋本身的价值进行测算，同时还需考虑拆除费用、迁建费用和损失费用。

房屋本身的价值是指建筑物自身的价值，主要包括建筑物的地价、房屋建造成本和摊销成本三部分。建筑物的地价可以通过查询当地房地产市场的价格来确定；房屋建造成本可以根据当地的建造标准和材料价格进行测算；摊销成本则是指建筑物使用年限的计算。

拆除费用包括拆除建筑物的费用、废弃物料清理费用和环保费用等。迁建费用则是指迁建新建筑物的费用。损失费用包括拆迁产生的人员和机械设备的丢失以及施工期间房屋被破坏的损失等。

3. 房屋评估方法分析

房屋评估的方法包括市场价值法、成本法和收益法三种。每种方法适用的场景和评估结果有所不同。

市场价值法是指根据当地房地产市场的价格情况来确定房屋的价值。这种方法适用于市场比较活跃的地区或房屋。成本法是指根据建筑物的实际建造成本来确定建筑物的价值。这种方法适用于建筑物的历史悠久或市场比较不活跃的地区。收益法是指将建筑物租金或收益与投资回报率相匹配，从而确定建筑物的价值。这种方法适用于商业地产或出租物业。

在选择房屋评估方法时，需要根据建筑物的实际情况和周边环境来进行判断。在具体应用中，还要综合考虑多种方法，取其平均值或进行加权平均。

4. 房屋评估应用技巧

在进行房屋评估时，还需要注意以下几个方面的技巧。

首先，需要了解相关法律法规。通过了解当地政府相关法律法规的规定，可以对房屋评估过程中可能出现的法律问题进行预判和解决，从而有效地降低评估风险。

其次，需要重视现场勘察和资料核对。现场勘察可以帮助评估人员更加客观地了解建筑物的实际情况，从而提高评估准确度。资料核对则可以保证评估数据的准确性。

最后，需要考虑未来补偿。在进行房屋评估时，需要充分考虑未来可能发生的补偿问题，以便在未来的实际应用过程中更好地维护被拆迁企业的利益。

5. 应用案例分析

以巴洛仕集团化工厂拆除为例，详细讲解拆除前后的清洗置换、设备回收、污泥减量化、废液处理、油罐拆除、危废处理和环保施工等，展示房屋评估全过程以及实际应用场景。

巴洛仕集团是一家化工企业，其化工厂已经停产多年，需要进行拆除。在进行拆除前，需要对建筑物和土地进行勘察，并对建筑物进行价值测算。在进行房屋评估时，综合考虑了市场价值法、成本法和收益法，并采用了加权平均的方法得出最终结果。

在进行拆除工作时，采用了不动火水刀切割拆除技术，既能确保拆除效率，又能保证环保施工的质量。在拆除过程中，注重废弃物料和污泥的处理，对数据进行准确统计，并实现了废液的减量化处理。同时还进行了危废的处理和油罐的拆除，更加注重环保施工的实际应用。

综上所述，拆迁企业房评估技巧需要综合考虑多方面的因素，并且需要在实际应用中不断总结经验，才能更好地服务于拆迁企业。